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我現(xiàn)在租的房子特別陳舊，毫無現(xiàn)代設(shè)計感，而且每家每戶都是各管各的，一點(diǎn)社交活動都沒有，其實(shí)下班以后我很希望可以和年輕的朋友一起交流，可惜沒有這樣的平臺。”作為一個90后，李俊(化名)非常苦惱。

李俊的煩惱也是目前很多85后與90后存在的。

大量的閑置房源給了長租公寓業(yè)者盤活資產(chǎn)的機(jī)會，但同時也帶來挑戰(zhàn)——租客都是用腳投票的，如何抓住租客的心？如何說服投資者來加盟公寓產(chǎn)業(yè)？投資回報如何？這個新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能與酒店業(yè)競爭嗎？

記者近期大量調(diào)研和走訪了公寓市場與業(yè)者狀態(tài)后了解到，目前越來越多的酒店和房地產(chǎn)業(yè)者開始“殺入”公寓市場，加盟將是主要發(fā)展模式，比連鎖酒店回報期更短的公寓業(yè)態(tài)并不是每個人都會玩的，它需要業(yè)者有雄厚的后臺管理實(shí)力和90后的心態(tài)才能把握精準(zhǔn)商機(jī)。

酒店、房地產(chǎn)“雙殺入”

長租公寓作為一個介于酒店和住宅之間的項(xiàng)目，一直游走在酒店與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間。隨著這幾年房地產(chǎn)政策的變化和房價的一路走高，純住宅項(xiàng)目越來越遭遇瓶頸，大量的閑置房源開始涌現(xiàn)，房屋中介的日子也不太好過。

在此狀況下，萬科等業(yè)者開始將目光瞄向長租公寓，比如萬科此前與途家簽約，合作將閑置房源給予途家“共享”，雙方共贏，萬科解決了閑置房源盤活問題，而途家則獲得了房源。鏈家則推出“自如寓”，且依托其強(qiáng)大的平臺優(yōu)勢，大力搶奪公寓房源。

上海萬科也看到了這個商機(jī)，今年10月，上海萬科開始試驗(yàn)自己的長租公寓產(chǎn)品：Vcom公寓，其定位為18～40歲城市青年。“美國市場上近80%的租賃住房都由品牌運(yùn)營商管理，國內(nèi)租房市場發(fā)展歷程粗放，所有運(yùn)營商加在一起的市場占比不足1%，行業(yè)無標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)則不一，目前市場存在很多痛點(diǎn)，這里面有很多機(jī)會。”上海萬科長租公寓負(fù)責(zé)人告訴記者。

在房地產(chǎn)業(yè)者試水公寓業(yè)態(tài)的同時，本來就具有先天優(yōu)勢的酒店業(yè)者更是不甘示弱，如家推出了“逗號”公寓并打算連鎖化擴(kuò)張。

“如家已經(jīng)成立了獨(dú)立的全資公司來運(yùn)作公寓品牌逗號，我們是做經(jīng)濟(jì)型酒店起家的，但我們希望可以更多地覆蓋市場。現(xiàn)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)有很多流動人口，這正是切入公寓市場的好時機(jī)。我們現(xiàn)在打算做的是整租公寓，先集中在一線城市，2015年年底打算開出8～9家，每年會覆蓋到北京、廣州和深圳。未來我們會考慮長租和短租結(jié)合經(jīng)營。”逗號公寓執(zhí)行總經(jīng)理陳意告訴記者。

而華住也在躍躍欲試，鉑濤更是率先推出了長租公寓“窩趣”并開啟了加盟。于是，市場上涌現(xiàn)了魔方、貝客、青客、自如寓、寓見、水滴、蘑菇、途家、小豬短租、小螺趣租等一系列公寓品牌。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，全國租房市場規(guī)模超過2.5萬億元，20~30歲的青年租房者占80%以上，然而高達(dá)73.69%的租房者深陷“租房癌”，只有26.31%的租房者相對滿意。

硬件與投資回報

那么問題來了，不論是酒店業(yè)者，還是房地產(chǎn)業(yè)者或是投資加盟業(yè)主，究竟要如何做好公寓呢？

首先，要看硬件基礎(chǔ)，盡管有很多閑置房源，但并非所有的物業(yè)都適合做公寓。

記者采訪貝客、青客、窩趣、逗號等諸多業(yè)者后了解到，公寓的選址首先要在北上廣深這些一線城市，或者是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)活躍的二三線城市，因?yàn)檫@類城市的客源具有一定的消費(fèi)能力和理念，四線城市目前還不成熟。

具體到細(xì)化的選址則物業(yè)要求符合距離大中型商業(yè)區(qū)是步行20分鐘，距離地鐵等交通樞紐是步行15分鐘以內(nèi)，并且附近最好有辦公樓，以符合白領(lǐng)上下班需求。獨(dú)棟物業(yè)面積最好是在2000~8000平方米，可改建大堂約300平方米，要求無暗房或可開陽光天井2米，有一次消防驗(yàn)收手續(xù)，周邊進(jìn)出通暢還需有一定停車位，物業(yè)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)清晰。

“公寓和酒店有共同之處，但也有很大不同，比如酒店需要布草間(客房用品堆放)，但公寓不需要，所以公寓的得房率會比較高。酒店不需要分割水、電表，但公寓每個房間就是一個住戶，那么就得分開安裝水、電表。酒店客房不需要廚房，但公寓需要廚房。因此公寓物業(yè)要求總用電量在房間數(shù)乘以2000伏安以上，供水管管徑金屬管在40毫米以上，PPR管在50毫米以上，用水額不低于每月3000噸，樓層梁下高度不低于2500毫米。結(jié)構(gòu)承載力在2.0KN/平方米以上。”窩趣公寓CEO劉輝告訴記者。

根據(jù)上述指標(biāo)測算，經(jīng)濟(jì)型酒店的每間客房投入約在6萬元或更高，而公寓的每間房投入約在4萬~5萬元；一間酒店可能要用20多個員工，而一間公寓可能僅需2~3人管理；酒店的毛利率約在60%~65%，而公寓由于各類成本較低，因此毛利率可達(dá)90%左右；連鎖酒店的投資回報期如今在5年以上，而公寓則根據(jù)分散式和集中式的不同情況，投資回報期在1年到3年不等。

抓住90后“強(qiáng)關(guān)系”社交

說完了硬件，來看軟件。

與住宅、酒店都不同的是，長租公寓大多數(shù)住客都是還未成家購房的85后和90后，其中尤以90后最為突出。

“這些住客最大的特點(diǎn)是要求個性化與社交，老式的住房毫無個性化，且沒有社交平臺，很多年輕人會覺得下班后很無聊。90后依舊是獨(dú)生子女的一代，從小孤獨(dú)的成長環(huán)境使他們很容易以自我為中心，也不太會交際，但是內(nèi)心又非常渴望交際，因此我們在設(shè)計公寓時就要突出個性化色彩和社交平臺。”劉輝坦言。

記者走訪貝客、窩趣、魔方等公寓后發(fā)現(xiàn)，這些新興品牌會設(shè)計不同的房間格調(diào)，有符合男生口味的簡潔黑白款、有女生喜歡的粉色系列，也有商務(wù)款甚至日式風(fēng)格等，以滿足90后的個性化需求。

在隨機(jī)采訪了一些90后租客后記者發(fā)現(xiàn)，在這些主力租客中，社交非常必要，如果這個公寓品牌具有良好的社交服務(wù)，則更多90后會愿意入住。而在這里“強(qiáng)關(guān)系”的概念非常重要。對于70后而言，“強(qiáng)關(guān)系”可能是父母和領(lǐng)導(dǎo)，但對于90后而言，父母和單位領(lǐng)導(dǎo)并不能左右其抉擇，“做得不開心，明天就辭職”的90后大有人在。在90后的世界里，“強(qiáng)關(guān)系”可能是志同道合的合作伙伴、朋友們，因此公寓社交平臺必須符合90后的“強(qiáng)關(guān)系”。

進(jìn)一步采訪和業(yè)者調(diào)研后可以發(fā)現(xiàn)，90后住客分為幾種“臉譜”，第一種是職業(yè)化，其有一份體面的白領(lǐng)工作，較高的收入，這類人群喜歡商務(wù)或小資情結(jié)的咖啡、觀影等活動。第二類則是自由創(chuàng)業(yè)者，這包括了自由攝影或撰稿人這類自由職業(yè)者，也有自主創(chuàng)業(yè)的年輕人，他們更偏好音樂、健身、“殺人游戲”等項(xiàng)目。

針對上述不同人群的喜好，貝客、窩趣、魔方、友社等公寓推出了黑暗音樂會、攝影愛好者聯(lián)盟、觀影活動、卡丁車游玩等各類活動，以增加住客黏性。

“這些85后、90后租客會自然形成各自的“強(qiáng)關(guān)系”朋友圈，比如喜歡音樂會的是一撥人，喜歡運(yùn)動的是另一撥人，有了這種分類，我們的活動能夠比較容易進(jìn)行。我曾經(jīng)偷偷加入他們的微信群，發(fā)現(xiàn)每天晚上8點(diǎn)以后到第二天的早上8點(diǎn)之間是這些租客社交聊天的高峰時期，有時我一覺醒來會有數(shù)百條甚至上千條對話，通過研究他們的對話，我可以清楚地知道租客的需求。”一位公寓店長告訴記者。

為了更好地滿足90后租客的商務(wù)與社交需求，目前貝客、窩趣、友社等正與聯(lián)合辦公、社區(qū)商業(yè)等積極合作，以給租客“一站式”社交與工作配套服務(wù)，來吸引住客。

“我們正在打造的最新項(xiàng)目就是將公寓、聯(lián)合辦公、社區(qū)商業(yè)、基金投資甚至產(chǎn)業(yè)孵化融合到一起，做一個大聯(lián)合概念，客人入住我們公寓后，可能他上班就在隔壁的聯(lián)合辦公樓，客人需要創(chuàng)業(yè)投資支持和孵化也可以一并滿足，這樣大大增加租客黏性，我們未來打算模式化、連鎖化進(jìn)行這類聯(lián)合化公寓社區(qū)產(chǎn)品，大力擴(kuò)張發(fā)展。”友社公寓聯(lián)合創(chuàng)始人王偉超透露。

不過，社交平臺的基準(zhǔn)打造也并非易事，畢竟眾口難調(diào)，有時活動成本的分?jǐn)偤徒M織也是問題，此前You+公寓的社交平臺打造就遇到難題，因此公寓業(yè)者還需注意風(fēng)險。（摘自第一財經(jīng)日報）